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疫情影响餐饮和娱乐业，房东不免租，可以终止合同吗？

疫情影响了餐饮和娱乐业，但房东并没有免租，能不能因此就终止合同呢？小菜认为，还是要根据实际情况，具体问题具体分析，不宜采取“一刀切”的方式处理。结合国家法律法规以及相关政府部门的指导意见，处理意见分享如下，供参考。

第一、如何看待疫情及其影响？

小菜从两个角度分析疫情及疫情对合同的影响。

01、疫情的一般法律定性

2月26日，国家住房和城乡建设部办公厅发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，将新冠肺炎定性为不可抗力。

根据我国《民法（总则、通则）》和《合同法》的规定，不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，是不可抗力。

上面两个结论都是没有问题的，对新冠肺炎的定性也是正确的。但要注意，这只是新冠肺炎的通常认定，不能适用于所有的情况，也不能适用于所有的合同。

举个通俗的例子，法律规定杀人是犯罪行为，这是一般法律定性。但是，假如出于正当防卫，或者斩杀入侵国土的“日本鬼子”，那杀人就不是犯罪行为。

也就意味着，不能说杀人就是犯罪，还是要具体问题具体分析。

02、疫情对你的租赁合同的影响是什么？

疫情蔓延，国家防控疫情，采取了众多隔离措施，这其中就包括像小区隔离、商家关门歇业、房产商关闭售楼部、旅游景区停业等。

这些防疫措施，严重地影响到了餐饮、旅游、娱乐、房产等行业的正常经营活动，作为餐饮、娱乐行业的租户，生意自然也受到了影响。

这个影响是双方在签订租赁合同时都无法预见的，造成这个影响的原因也不能归责于合同中的哪一方。但如果还是按照原来的合同约定继续履行，对租户就有些不公平。

怎么说呢？

疫情造成了商业环境变差，生意不好做，甚至关门歇业，也给租户经营造成了实际损失，在这种情况下，还是按照正常商业环境下约定的内容履行，就显得对租户有些不公平。

因此，疫情确实对餐饮、娱乐行业的租户造成了实际影响，带来了一定的经营损失，但疫情又是天灾人祸，不是人为因素。

第二、房东不免租，可以终止合同吗？

小菜还是分两个部分来讨论这个问题。

01、受疫情影响，什么情况下可以终止合同？

根据《合同法》的规定，合同当事人遭遇不可抗力事件，致使合同目的无法实现的，可以解除合同。

这是法律赋予合同当事人在遭遇不可抗力事件时，享有的单方法定解除权，解除合同后，不需要向对方承担违约责任。

但这个单方法定解除权有个前提，就是致使合同签约目的无法实现。只有具备这个前提条件，才能行使解除权；不具备这个条件擅自解除的，就存在主观过错，需要承担违约责任。

02、疫情能使你的租赁合同目的无法实现吗？

通过上面的分析和生活常识，我们都知道两个基本事实：

（1）疫情只是短期事件，短则2、3个月，长则7、8个月，结束的概率是很大的。这一点可以参照2003年非典半年周期就可以预判。

（2）商铺租赁期限一般都是3-5年，很少租1年以下的。

通过对这两个基本事实的确认，我们已经大致可以得出这样的结论：疫情无法导致双方租赁合同目的的实现。除非你们的剩余租期只有半年左右。

也就是说，如果你们的租期只剩下3、4个月这样子的，那疫情很可能就会导致你们之间的租赁合同目的无法实现，就可以解除合同；但要知道，租金已经是交了的。

那该怎么办呢？

方式01：不续租

剩余租期已经很有限了，租期满了也不打算续租了，那其实没有啥好顾忌的，该提要求就提吧，能退点钱回来也是钱啊。

方式02：续租

这就要慎重啦，不要钱没要到，惹恼了房东，后期房东故意涨租金，这次吃进去是蚂蚱，下个租期吐出来的就是鸡块。

03、结论

经过上面两点分析，我们已经可以清楚地知道，除了剩余租期只有半年左右的租赁合同外，其他期限的租赁合同，疫情基本都是不能导致租赁合同目的无法实现的。

也就意味着，中长期的租赁合同无法援引不可抗力条款作为终止合同的法定理由。执意终止，将承担不利的法律后果！

第三、疫情影响下，租户如何自救？

于法而言，租户在疫情影响下，除了剩余租期在半年左右的合同外，中长期租赁合同都缺乏终止合同的法定理由。但疫情确实造成了经营损失，随着疫情持续，这个损失还在扩大，租户该怎么办呢？

小菜结合法律规定，为大家支一招！！！

01、请求变更合同

根据最高人民法院关于《合同法》解释中“情势变更”的规定，出现了双方在签署合同时无法预见的变化，但这个变化又不能归责于合同的任何一方，但如果继续按照原来的合同履行的话，会对其中一方明显不公平，受灾的一方可以请求变更合同。

也就是说，当时租房的时候，大家都没办法能想到，现在会闹疫情，而且确实造成了经营困难，出现了重大损失，如果继续按照原来的合同履行，对租户就不公平，那么，租户可以基于公平原则，请求变更合同。

02、如何请求？

根据最高人民法院的规定，请求变更合同，应当诉请法院解决。但实践中，也不用这么教条，小菜认为可以这样操作。

（1）私下协商

出现了不公平现象，首选是双方协商，毕竟，租户和房东，撕破脸了，以后还是难打交道的，房东难免不会给租户“穿小鞋”，这就不好。

但对租户来说，本身经济就很低迷，生意就不好做，叠加疫情冲击，遭受到的损失可能就更大些。现在有疫情因素，能向房东争取点利益，减少些损失总是好的。

（2）向法院诉讼

向法院递交诉讼请求，启动司法程序，并同时递交经济损失的证据以及支撑诉讼请求的其他证明。

03、注意事项

怎么说呢？

按照法律规定看，中长期租期的租户，一般不能以疫情是不可抗力为由单方终止合同，但可以依据“情势变更”原则，基于公平合理要求，跟房东提出来变更合同，在双方之间合理分摊疫情带来的负面影响和经济损失，也就是说，租户可以提出减少或者免除一定时间租金的要求。

究竟是要求减少房租，还是免除一定时间的租金呢？

还是要自己根据合同剩余租期、合同月租金数额、经营损失、疫情影响周期、房东为人和双方租赁关系的和谐度和稳定性，综合来考虑。

比如说，如果租期不长了，自己投入的资金还多，下一步还要续租，那你现在提的要求太过分了，租期满后房东抬高租金，你这次要回来的赔偿，是不是下个租期又多的都吐出去了？！

所以，提要求还是要看自己面对的各种情况，掌握好度！既能实现，又不至于让房东心里不舒服，那就是最好的结果。

第四、疫情期间，对租户经营的一些建议

这几年实体企业确实很难，线上零售确实对实体商户造成了不小的冲击。餐饮、娱乐行业相对于服装、手机、数码等行业的负面影响要少一些。

但餐饮、娱乐行业严重依赖线下人流，做生意还是要靠人和口碑。面对疫情冲击，餐饮行业自救的方式更多一些，比如，可以搭建或依靠线上渠道，把自己的产品通过线上渠道去销售。

小菜楼下的火锅店，疫情期间歇业没关门，不接待客人，但生意没有停。把火锅底料熬制好，冷却后打包，配上菜品，送到客户家中，客户在家自己煮火锅吃，味道跟在火锅店吃是一样的。我看美团骑手进进出出的，生意好像还挺好。

娱乐行业要更困难些，毕竟怎么说呢？可以把项目搬到线上，但无法把产品和服务送到客户家中。这就需要调整好心态，利用疫情时间多充充电，多想想疫情解除后如何破局？如何提高销售额？其实，也是有很多事情可以做的。

综合全文看，疫情影响下，餐饮和娱乐行业确实受到了影响，但不能以房东不减租，就单方终止合同，这是要吃亏的。从法律规定看，可以依据情势变更和公平原则，请求变更合同部分内容，合理分摊疫情损失。

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