72租号盒子

疫情下商场餐饮如何解除租赁合同？

2020年初，新型冠状病毒肺炎（以下称“新冠肺炎”）疫情爆发，各地疫情防控措施不断升级。酒店、餐饮、住宿、零售、旅游业等相关合同的履行受到了各种程度的影响。这种情况下，为了共度时艰，全国已经有多家购物中心宣布减免租金。

由此，师兄跟大家探讨一下，在没有事先约定也没有事后协商一致的情况下，承租人能否要求出租人减免疫情期间的租金。

一、承租人能否要求出租人减免租金

承租人要求减免疫情期间租金，实质上是基于新冠肺炎疫情这一客观情况，要求变更合同关于租金支付的约定，或者说要求免除部分支付租金的责任。

前一种主张可能的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》关于情势变更制度的规定，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”（以下称“情势变更制度”）。

后一种主张可能的法律依据是《合同法》关于不可抗力的规定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”（以下称“不可抗力制度”）。

师兄认为，上述两种制度都是合同订立以后发生无法预见、无法避免的客观情况影响合同履行，主要区别在于情势变更造成的结果是对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，即虽然能履行但是继续履行会导致显失公平，因此合同双方应当共担相应的风险；而不可抗力造成的结果是合同无法履行，并且基于此不履行合同无需承担责任。

那么，承租人能否援引上述两项制度中的某一项以实现疫情期间减免租金的诉求呢？师兄认为，此次新冠肺炎突如其来，在形式上符合“不能预见”、“不能避免”，但是对合同履行的影响存在差异，因此不能一刀切地认为都符合情势变更制度或不可抗力制度，而是参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号，2013年4月8日失效），根据疫情对合同履行的影响程度的不同而做出不同处理（之后最高院可能会就新冠肺炎疫情导致的合同纠纷案件处理标准出具有效规定，以此为准）。具体而言：

1．若因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等行政措施直接导致合同不能履行的，那么承租人可主张此次疫情属于不可抗力，要求适用不可抗力的法定免责制度。

2．若疫情导致承租人占有、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降，合同继续履行会对承租人明显不公平，那么承租人可主张此次疫情构成情势变更，诉请法院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金。

此外，我们注意到，2003年非典型肺炎疫情期间为保持社会稳定，有政府部门还就疫情期间减免租金事宜出具了规定，如北京市人民政府在京政发[2003]14号文中规定“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部门也有可能就租金减免事宜出具相应规定，可予以持续关注。

师兄认为非典过后的租赁合同纠纷案例应该有参照作用，因此检索到相关典型案例，并作了初步分析。

一、“非典”疫情并不必然构成不可抗力免责事由，以此作为解除合同的抗辩须根据具体案情而定。

非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准：非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后，履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情，不能认定为不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作为不可抗力事件，必须影响到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但并没有导致当事人不能按合同履行，此种情况不能视为不可抗力。

案例：(2013)辽审二民抗字第14号

法院认为：关于鹏程公司与正典公司之间合同的解除是否系不可抗力的原因所致问题。----大连市林业局和工商行政管理局下发的紧急通知，仅是停止野生动物的经营活动，受到影响的只是正典公司的餐饮部分，客房经营仍可正常进行。此外，经调阅大连市西岗区阿六蛇城酒店的工商档案，其经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，大连市西岗区阿六蛇城酒店还可以正常经营与野生动物无关的其它中餐。由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

二、受“非典”疫情影响相关行业停止营业，根据“公平原则”应减免租金。

案例：（2004）沪二中民二（民）终字第354号

法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

三、“非典”疫情属于不可抗力，依法应免除或酌情减免租金。

案例：（2018）晋04民终2272号

法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。

案例：（2004）沪一中民二（民）终字第32号

遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免

四、“非典”疫情作为不可抗力免责事由时，应注意区分原因，不可一概要求出租人承担全部损失。

按照《民法通则》第107条的规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此，本着“原因与责任相比例”的精神，在处理非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的案件时，不可抗力作为免责事由，只是说在不可抗力影响所及的范围内不发生责任，在此范围内可以说是完全免责；如果不可抗力与债务人的原因共同构成损害发生的原因，则应，判令债务人承担相应部分的责任，即部分免责。

案例：（2007）桂民四终字第1号

法院认为：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。

五、“非典”作为不可抗力事由抗辩时，承租人须履行及时通知义务和提供非典型肺炎疫情构成不可抗力证据的证明义务。

《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明。”该条规定了债务人的不可抗力通知义务和证据的提供义务。通知对方非典型肺炎疫情构成不可抗力事件（不是通报有关情况和理由）并提供证据，是债务人基于诚实信用原则产生的附随义务，债务人必须履行该义务，否则，要承担相应的责任。1.对于因执行政府命令而导致的合同不能履行，承租人要提交政府的命令作为证据；2.对于承租人是自然人的，如果承租人是非典型肺炎患者住院治疗的，病愈后要向对方当事人提供住院证明、诊断证明、出院证明；被隔离留观的，要提供相关的证明。

【特别声明】

鉴于法律会变动，部分问题存在不同解读，有待进一步明确。师兄将持续关注最新动态。以上信息仅供一般性参考，不应视为针对特定事务的法律意见或依据。

另外，师兄撰写本文不是为了鼓励合同当事人滥用情势变更制度或不可抗力制度影响市场正常的交易秩序，而是为了给因新冠肺炎疫情造成重大损失、履约困难的合同当事人提供一点法律思路以度过难关。

面对突如其来的新冠肺炎疫情，我们国家正在以举国之力与之抗衡，愿大家都能本着互谅互让、诚实信用和公平的原则，和平友好地解决矛盾、纠纷，共度时艰！

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