万科66号租

万科今年将做10万间长租公寓，杀入租赁市场，你怎么看？

好吧，来说说房屋租赁这门生意吧。

万科今年将做10万间长租公寓，杀入租赁市场，你怎么看？

直接给结论，不仅仅是万科，目前所有的长租公寓生意，均不看好。

注意哦，我说的是长租公寓，房屋租赁如果从物业形态分，有写字楼，店面，住宅（包括所谓的普通住宅，豪宅，公寓），如果从租赁期限看，分短租和长租。所以本次我们主要探讨的是，房屋租赁市场里的，长租，公寓。

为什么不看好呢？首先来看看目前国内长租公寓的几种运营方式。

类型一：业主小助手（一不小心起了这么个萌萌哒的名字）

运营公司帮助零散业主管理出租房，简单说就是房屋租赁托管，此类公司将业主的房屋进行简易的软装布置后，再通过自身资源（线下门店和线上平台）将房屋租出去，并且在合约期内代替业主为租客提供一系列的生活服务，这类公司的主要盈利方式就是向业主收取一定的服务费用。

类型二：二房东

运营公司找到合适的整栋楼物业，例如废弃厂房，经营不下去的ktv，快捷酒店等，与物业持有者签订长期租约后将整栋楼重新设计成每间不超过40平米的公寓房，并配套公共功能空间，例如咖啡厅，健身房等，再通过自身渠道出租，租金是其主要收入来源。

类型三：开发商模式

地产开发商自建自租自运营，同样，租金是主要收入来源。（本题所说）

既然租金是长租公寓的主要收入来源，那么长租公寓若要有较好的盈利结果取决于两方面，房源数量和租赁单价，我不看好的原因也正是在这两点上。

房源数量：

为了获取可租房源，前期投入的资金成本是巨大的，例如二房东模式下，房源获取成本大致有：付给物业持有者的租金，物业改建费用，室内硬装软装费用。开发商模式下则是拿地和建设费用，室内硬软装费用。然而这并非问题所在，真正的问题是，这笔前期投入资金短期无法收回，因为长租公寓可算为持有型物业，具有回本周期长的特点，那么持续增加房源必然需要持续获取大额低成本的资金，而此类资金的获取难度巨大。

租赁单价：

你有没有想过，为什么长租的都是公寓？而不是，例如，长租舒适住宅，长租豪宅，长租湖景山景海景房……因为租的起好房子大房子的租客被卖房市场消化了，国内绝大多数城市买房的性价比是高于租房的，所以有个首付就自购了，哪怕面积小点。所以长租公寓的用户群体都是年轻一族，个人经济能力上没有达到购房的门槛，又不愿屈居于差环境的出租屋，愿意牺牲居住面积追求环境。所以对症下药，长租公寓运营者靠输出自己的设计，管理，服务，赚取租金上的溢价（举个例子：同地段下，50㎡房子月租2000，短租公寓35㎡租2500）大致就这个意思。但是，这份溢价的天花板太低，还是刚才的例子，如果40㎡的长租公寓租3500，那么年轻一族的选择还会是长租公寓么？所以租金的上涨程度只能随大市，用好产品租高价格的空间太狭窄。故，长租公寓的发展还得把精力放在增加房源上，这样就又回到第一个问题上了，哪来那么多的低成本资金呢，在这个人人都追求短期利益的商场上。

你可能会想，能不能除了租金还挣点别的钱？例如: 二房东和开发商模式下，在公共空间搞个健身会所，开个咖啡厅，或者再不济来个小卖部卖点烟酒？目测可行，实际不靠谱。长租公寓对物业空间的利用优先级上，房间为主，这样留给公共空间的面积极为有限，需要大面积经营场所的业态基本搞不了，小面积的又不赚钱，即使面积上满足要求，招商上又会受限于硬件、地段、租户人数，昭示性等诸多因素。那么

长租公寓是不是没搞头了，其实也不是，我们来看看国外的搞法。

国外的长租公寓生意简单来说就是，投资方+运营方+接盘方，在这个过程中，投资方多为金融机构，他们具有获取低成本资金的能力。运营方服务于投资方，靠输出选址，规划，设计，运营等专业技能来赚取佣金，待公寓运营成熟，实现稳定的租金现金流后，投资方将其包装成优质资产整体出售给其他基金公司，实现高额收益并且退出。

国外的运营模式和国内的区别在于，细分。也就是让专业的人去干专业的事。

所以国内的短租公寓还有一段艰难漫长的路要走。

好了就写到这吧，欢迎在评论区讨论。

求助，万科未来城二期停车位大家一般是租的还是买的？租和买分别多少钱？平常去哪看车位信息呀？

竟然看到同小区的问题，我主要介绍一下大致情况，1.购买，目前市场价22万左右 2.租赁，基本上在300左右一个月

宝能解除万科66,696,496股无限售流通A股，宝能要搞什么事情吗？

资本市场缺乏的就是精诚合作精神。谁能耗的住？有了流动资金才能赚更多钱，这么大一笔资金压在股票上不能动弹宝能不疯了才怪。哈哈

求助，万科城停车位大家一般是租的还是买的？租和买分别多少钱？平常去哪看车位信息呀？

我也是住在万科小区（以后不打算换房子），我的观点是自己还是租一个车位，以我的小区为例，我现在住的小区车位25万以上 ，租车位是500元/月， 不固定车位是150元/月。算下来，购买车位要停40—100多年才够本（还未固定车位管理费）。所以我有钱了也不打算买车位。当然如你考虑投资的话可以考虑。

青岛市北区人才公寓开售，绍兴路66号均价11751元/㎡、万科未来城7364元/㎡, 你怎么看？

购买人才公寓，首先要考虑的是是否符合购买条件。青岛人才公寓申请条件：　　1、具有市区(市南区、市北区、李沧区、城阳区、崂山区、黄岛区和高新区)常住户口或者在公安机关办理市区范围内居住登记；【青岛居住登记办理指南】　　2、在市区工作且已与用人单位签订1年以上的劳动(聘用)合同；　　3、具有本市社会保险缴纳证明；【 青岛社保证明打印网址  青岛参保社保证明打印操作指南】　　4、本人家庭在市区无住房； 5、符合人才类别规定的条件，拥有本市常住户口的自由职业者，具备人才标准条件且本人家庭在市区无住房的，经户口所在地街道办事处(劳动保障中心)出具无业证明，也可以申请配售。在符合条件的情况下就可以申请购买人才公寓。市北区人才公寓已开售，相对于普通的住宅和公寓而言，人才公寓的价格优势是非常大的，绍兴路66号人才公寓均价11751元/㎡、万科未来城人才公寓7364元/㎡，这些都远远低于项目普通住宅的价格，如万科未来城住宅在售均价为22000元/㎡。另外，市北区交通便利，绍兴路66号、万科未来城项目所处的位置地段比较好，周边配套已非常成熟，居住氛围浓厚。因此如果符合人才公寓购买条件，是可以申请购买的。

万科府前一号租房子的多吗？租一个两居室大概多少钱？

目前住F1栋，去年租金两千以下，今年有所上涨。精装的在2200左右。